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Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

Der Bundesgerichtshof, BGH, hat in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung präzisiert (BGH, 22.05.2018, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Er hat entschieden, wann ein Mieter nach einer Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).

In dem einen Fall wurde einer demenzkranken, über achtzigjährigen Frau ihre Wohnung gekündigt, in der sie seit über vierzig Jahren lebt. Der kündigende Vermieter ist ein Familienvater mit Ehefrau und zwei Kleinkindern, der die Wohnung zur eigenen Nutzung erworben hat und dringend braucht. Die Vorinstanzen haben die Räumungsklage abgewiesen. Die Eigenbedarfskündigung wurde zwar als wirksam anerkannt, der Härtefall mache es aber unumgänglich, das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

In dem anderen Fall wurde den Mietern einer Doppelhaushälfte gekündigt, weil der Eigentümer seine geschiedene Ehefrau einziehen lassen will, damit diese ihre in der Nähe lebende Großmutter besser betreuen kann. Die Betroffenen argumentierten, der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung. Sie beriefen sie überdies auf Härtegründe. Die Mieterin leide an Einschränkungen der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Die Vorinstanzen hielten die Eigenbedarfskündigung für begründet und gaben der Räumungsklage der Kläger ohne Beweisaufnahme statt.

Der BGH hat beide Fälle zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen. Ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer sind für sich allein keine ausreichenden Gründe, da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind. Eine besonders sorgfältige Prüfung im Einzelfall muss die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägen (§ 574 Abs. 1 BGB). Damit setzt der BGH seine bisherige Rechtsprechung in ähnlich gelagerten Fällen fort.

(Image by Dieter G. from Pixabay)

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Jason Howard Peterson

Als selbständiger Immobilienmakler (IHK), liegt mein Fokus bei Bewertung, Verkauf und Vermietung im gesamten Rhein-Main-Gebiet. Es ist tatsächlich eine Herzensangelegenheit für mich: Wenn ich morgens aufwache, freue ich mich darauf, Menschen und Immobilien zusammenzubringen.

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